Tại các dự án khu đô thị, nhiều lô đất có cùng diện tích, kích thước tương đồng, trong khi hiện trạng là đất trống, chưa có công trình, hàng rào hoặc mốc giới rõ ràng nên việc xác định chính xác ranh giới trên thực địa gặp không ít khó khăn. Đặc biệt, khi người sử dụng đất không có mặt để chỉ ranh, nguy cơ xác định nhầm vị trí thửa đất càng dễ phát sinh. Vì vậy, việc đo đạc, xác định tọa độ các điểm góc theo hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 trở thành căn cứ kỹ thuật quan trọng để nhận diện chính xác thửa đất cần kê biên.
Vừa qua, Viện KSND khu vực 1 – Gia Lai đã tham gia kiểm sát việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất tại một dự án khu đô thị trên địa bàn phường Quy Nhơn Đông, tỉnh Gia Lai theo Quyết định thi hành án dân sự số: 7439/QĐ-THADS ngày 02/3/2026 của THADS tỉnh Gia Lai, nội dung: Bà Nguyễn Thị Thùy D có nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam tổng số tiền tạm tính đến ngày 31/7/2025 là 1.484.240.444 đồng. Trường hợp bà Nguyễn Thị Thùy D không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ thì ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ: Lô LK 15-55 Phân khu số 4 thuộc khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Khu kinh tế Nhơn Hội, xã Nhơn Lý, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, nay là phường Quy Nhơn Đông, tỉnh Gia Lai.
Kiểm sát viên tại nơi thực hiện cưỡng chế kê biên tài sản thi hành án
Tài sản bị cưỡng chế kê biên là một thửa đất có diện tích 80m², đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua xác minh, hiện trạng tài sản là đất trống, không có công trình xây dựng, không có người trực tiếp quản lý, sử dụng. Người phải thi hành án không có mặt tại địa phương trong quá trình tổ chức cưỡng chế.
Qua nghiên cứu hồ sơ trước khi tham gia cưỡng chế, Kiểm sát viên nhận thấy đối với đất trống tại các dự án khu đô thị, việc xác định đúng diện tích chưa đủ mà phải xác định chính xác vị trí, ranh giới và tọa độ các đỉnh thửa đất. Nhiều lô đất trong cùng dự án có diện tích, kích thước và hình thể gần giống nhau, trong khi chưa có nhà ở, hàng rào hoặc vật kiến trúc làm dấu mốc. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào số lô, diện tích hoặc nhận diện bằng mắt thường rất dễ dẫn đến xác định nhầm vị trí tài sản kê biên.
Để khắc phục nguy cơ này, việc đo đạc cần được thực hiện trên cơ sở hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000. Đây là hệ quy chiếu, hệ tọa độ quốc gia được áp dụng tại Việt Nam theo Quyết định số 83/2000/QĐ-TTg; hiện nay bản đồ địa chính được thành lập trong hệ VN-2000 theo quy định tại Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT. Về bản chất, VN-2000 cho phép xác định mỗi điểm góc của thửa đất bằng một cặp tọa độ trong một hệ thống thống nhất. Khi nối các điểm tọa độ này sẽ xác định được hình thể, chiều dài các cạnh, ranh giới và vị trí chính xác của thửa đất trên thực địa. Do đó, hai lô đất cùng có diện tích 80m² nhưng nằm ở hai vị trí khác nhau sẽ có hệ tọa độ các đỉnh thửa khác nhau. Đây chính là cơ sở kỹ thuật quan trọng để tránh tình trạng “đúng diện tích nhưng sai thửa đất”.
Kiểm sát việc đo đạc theo hệ tọa độ VN-2000 để xác định ranh giới đất
Đặc biệt, đối với trường hợp người phải thi hành án không có mặt để trực tiếp chỉ ranh hoặc xác nhận vị trí đất, việc đo đạc theo hệ tọa độ VN-2000 có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định khách quan, chính xác vị trí thửa đất. Kết quả định vị ngoài thực địa phải phù hợp với thông tin thể hiện trong hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không để xảy ra tình trạng xác định đúng số lô, số thửa trên giấy tờ nhưng sai vị trí ngoài thực tế.
Trong quá trình kiểm sát tại địa điểm cưỡng chế, Kiểm sát viên tiếp tục kiểm tra việc xác định ranh giới, diện tích, các điểm mốc của thửa đất và yêu cầu Chấp hành viên, đơn vị đo đạc làm rõ ngay nếu có sự sai lệch giữa hiện trạng thực tế và hồ sơ pháp lý trước khi tiến hành kê biên. Việc kiểm sát chặt chẽ từ hồ sơ đến địa điểm cưỡng chế đã thể hiện rõ vai trò của Kiểm sát viên trong phòng ngừa sai sót, bảo đảm việc cưỡng chế kê biên đúng tài sản, đúng vị trí, đúng diện tích, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quá trình thi hành án dân sự. Vụ cưỡng chế diễn ra an toàn, đảm bảo đúng trình tự, thủ tục theo quy định tại Luật THADS năm 2025. Kết thúc buổi cưỡng chế, các lực lượng tham gia đã tổ chức họp rút kinh nghiệm nhằm phát huy những ưu điểm và khắc phục những tồn tại trong việc cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án tại địa phương.
Trong tháng 9/2026, Viện KSND khu vực 1 đã kiểm sát việc cưỡng chế, kê biên các vụ việc liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc kiên quyết đưa ra cưỡng chế các việc khó thi hành, kéo dài thể hiện quyết tâm cao của các cơ quan chức năng trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện công việc của các đơn vị góp phần hoàn thành các chỉ tiêu kế hoạch công tác năm của mỗi đơn vị./.
Ngọc Thanh – Viện KSND khu vực 1
